Bau- und Planungsrecht

Das öffentliche Baurecht regelt die städtebauliche Bebauungsplanung (BauGB) und die Anforderungen an die Ausführung des einzelnen Bauwerks (LBauO). Gerade das Bauplanungsrecht verlangt vom Bauwilligen die Bewältigung zahlreicher Rechtsfragen, wenn die Gemeinde durch Bebauungs- oder Flächennutzungsplan bestimmt, wie Grundstücke baulich genutzt werden dürfen. Zur Durchsetzung ihrer Planung kann sie Maßnahmen wie Veränderungssperre, Zurückstellung, Teilungsgenehmigung, Vorkaufsrecht sowie Enteignung und Erschließung ergreifen. Auch die Bauordnungen der Länder enthalten viele konstruktive und gestalterische Anforderungen an die Errichtung, Änderung, Nutzung oder den Abbruch von baulichen Anlagen. Bei Landschafts- oder Wasserschutzgebieten kommt es oft zu schwierigen Verhandlungen mit der Behörde über Ausnahmen und Befreiungen. Liegen alle Voraussetzungen vor, hat der Bauwillige einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wobei die Rechte etwaiger Nachbarn gewahrt werden müssen. Gerichtlicher Rechtschutz wird oft unumgängich, wenn die Behörde die Genehmigungserteilung ablehnt und Stillegungsverfügungen, Nutzungsverbote oder Beseitigungsanordnungen erlässt.


Neue Bauordnung für Berlin seit 1. Februar 2006.

Seit 1. Februar 2006 gilt die neue Berliner Bauordnung. Mit dem Gesetzs soll eine Entbürokratisierung erreicht werden, durch Vereinfachung des Bauordnungsrechts und die Beschleunigung von Bauvorhaben. Die neue Berliner Bauordnung lehnt sich eng an die von der Bauministerkonferenz im Jahr 2002 verabschiedete Musterbauordnung an und trägt zur damit zur Einheitlichkeit des gesamten deutschen Bauordnungsrechts bei. Für bereits eingeleitete und noch nicht abgeschlossene Verfahren ist die alte Bauordnung anzuwenden, es sei den die neuen Vorschriften sind günstiger.

1. Genehmigungsfreie Bauvorhaben
Die Errichtung einer Kleingarage oder eines Carports bedarf keiner Baugenehmigung mehr. Völlig ohne Baugenehmigung ist zukünftig auch die Errichtung einer überdachten Terrasse mit einer Fläche von bis zu 30 qm und einer Tiefe von bis zu 3 m möglich. Die bisher meist notwendige Baugenehmigung für die nachträgliche Anbringung von Wärmedämmung an kleinen Gebäuden (400 qm Grundfläche bis 7 m Höhe) entfällt zukünftig ebenfalls ersatzlos. Selbstverständlich müssen die Bauvorschriften auch bei Errichtung dieser genehmigungsfreien Bauten eingehalten werden.

2. Anzeigepflicht
Größere Vorhaben, für die bisher eine Baugenehmigung benötigt wurde, müssen künftig nur noch der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Lässt diese nach vier Wochen nichts von sich hören, darf mit dem Bauen begonnen werden. Die Architekten oder Bauingenieure sind in diesem Verfahren für die Einhaltung des öffentlichen Rechts verantwortlich. Unter diese so genannte Genehmigungsfreistellung für Gebiete, in denen ein Bebauungsplan existiert, fällt auch der Bau von mehrgeschossigen Wohnhäusern oder Bürogebäuden mit einer Höhe von bis zu 22 m.

3. Sonderbauten
Weiterhin notwendig sind behördliche Baugenehmigungen für die Errichtung von Sonderbauten, d. h. für den Bau von Hochhäusern, größeren Bürogebäuden, Versammlungsstätten, Krankenhäusern oder größeren Restaurants.

4. Brandschutz, Abstandsflächen
Ein neues Brandschutzkonzept soll die Baukosten senken und das Abstandsflächenrecht die Baugrundstücke besser ausnutzen lassen. Bisher schreibt das Abstandsflächenrecht sehr komplex vor, welcher Abstand zwischen Einfamilienhäusern einzuhalten ist. Nach der neuen Bauordnung reicht beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern - unabhängig von ihrer Gebäudegeometrie - immer ein Abstand von 3 m bis zur Grundstücksgrenze.


Berliner Bezirksamt erteilt Nutzungsgenehmigung für Luftschutzanlage.
CS 17.06.2005.

Nach jahrelangen Auseinanderssetzungen hat das Bezirksamt Fiedrichshain-Kreuzberg von Berlin eine Nutzungsgenehmigung für eine ehemalige Luftschutzanlage erteilt und damit der Öffentlichkeit den Zugang auch zu den unterirrdischen Teilen des Gebäudes ermöglicht. Die Antragstellerin hatte einen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für die geplante Nutzungsänderung aus Art. 14 GG und der Bauordnung. Doch auf den mit Unterbrechungen seit 1996 laufendenden Bauantrag begann das Umweltamt mit der Suche nach Umweltgiften. Es nahm immer wieder neue Beprobungen und Analysen vor und verhinderte damit die Erteilung der Genehmigung. Die Baubehörde hingegen berief sich auf die fehlende Stellungnahme des Umweltamts. Es lagen jedoch die Voraussetzungen dafür vor, dass die Stellungnahme der anderen Behörde unberücksichtigt bleiben konnte oder die Nutzungsgenehmigung auch gegen eine solche Stellungnahme erteilt werden konnte, weil die zu prüfenden Fragen geklärt waren.


Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan „Potsdam-Center" erfolglos.
OVG Frankfurt/O - Urteil vom 25.05.2005 - 3 D 7/03.NE.

Das OVG hat den Antrag, den Bebauungsplan „Potsdam-Center" der Landeshauptstadt Potsdam für unwirksam zu erklären, abgelehnt. Der Bebauungsplan hindert die Antragstellerinnen an der von ihnen beabsichtigten baulichen Nutzung ihrer Geschäfts- bzw. Grundstücksflächen im Bereich des „Potsdam-Centers" als uneingeschränktes Einkaufszentrum. Sie hatten geltend gemacht, dass die mit dem Bebauungsplan getroffene Abwägung, insbesondere hinsichtlich der Sortimentbeschränkungen, fehlerhaft sei. Die Stadt Potsdam habe sich unzulässig gebunden, durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit einem Investor, der in einem zu sanierenden, seit einem Brand ungenutzten Kaufhausgebäude in der historischen Innenstadt Potsdams seinerseits die (inzwischen realisierte) Errichtung eines Einkaufszentrums beabsichtigte. Dieser Argumentation folgte das OVG nicht. Die schriftliche Urteilsbegründung steht noch aus.



Nachbarklage gegen Baugenehmigung für Berliner Olympiastadion abgewiesen.
VG Berlin - Urteil vom 6.04.2005 - VG 19 A 299.02.

Der Kläger, ein Miteigentümer des Corbusierhauses wehrte sich gegen die Baugenehmigung für die Modernisierung des Berliner Olympiastadions. Das Gericht war der Auffassung, die Baugenehmigung verletze den Kläger nicht in seinen Rechten. Die Baugenehmigung erlaube lediglich eine Nutzung des Olympiastadions für Sportveranstaltungen. Die Absicht der Betreibergesellschaft und des Landes Berlin, das Stadion auch für sonstige Veranstaltungen zu nutzen, die gesondert zu genehmigen seien, führe nicht zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung.

Die Wohnungseigentümer seien vor unzumutbaren Lärmeinwirkungen durch eine vom Land Berlin in der mündlichen Verhandlung erlassene Auflage zur Baugenehmigung ausreichend geschützt. Danach seien die in der Sportanlagenlärmschutzverordnung für Mischgebiete vorgesehenen Werte einzuhalten. Erst wenn die Betreibergesellschaft die Werte der Auflage nicht einhalte, obläge es den zuständigen Behörden einzuschreiten. Es sei daher nicht erforderlich gewesen, bereits mit der Baugenehmigung Betriebszeitenbeschränkungen oder sonstige Lärmschutzmaßnahmen anzuordnen.


Rücksichtnahmegebot und Bestandsschutz bei Schäfereibetrieb.
VG Frakfurt/O - Urteil vom 11.01.2005 - 7 K 1277/00 u. a.

Das Gericht hat die Klagen des Betreibers einer Schäferei gegen mehrere vom Landrat des Landkreises Märkisch-Oderland erteilte Baugenehmigungen für Wohnhäuser in der Nähe seines Betriebes abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts verletzen die erteilen Baugenehmigungen nicht das nachbarschützende Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, denn in der Umgebung des Betriebs seien bereits empfindliche Nutzungen (z. B. Wohnnutzungen) vorhanden und durch die neu hinzugekommenen Vorhaben seien keine zusätzlichen immissionsschutzrechtlichen Anforderungen zu besorgen.

Hinsichtlich der beabsichtigten Umnutzung eines Sauenstalls in einen Schafstall, könne sich der Kläger nicht auf Bestandsschutz berufen. Der beabsichtigte Umbau sei derart intensiv, dass die Identität des Bauwerks nicht mehr gewahrt werde. Es entstehe vielmehr der Eindruck eines Neubaus unter Einbeziehung der alten Bausubstanz. Aufgrund eines Gutachtens sei davon auszugehen, dass die Belegung mit 570 Mutterschafen und 740 Lämmern stärkere Geruchsimmissionen verursachen würde, als die Belegung mit 100 Schweinen. Zwar könnten künftige Entwicklungen eines landwirtschaftlichen Betriebes berücksichtigt werden, dies gelte aber nur insoweit, als sie im vorhandenen - genehmigten - baulichen Bestand bereits ihren Niederschlag gefunden hätten. Variationsmöglichkeiten seien demnach insoweit Grenzen gesetzt, als sie auf den genehmigten Baubestand beschränkt und an den genehmigten Nutzungszweck gebunden seien. Diese Grenzen würden vorliegend überschritten.


Berliner Befreiungsgebühren unzulässig.
VG Berlin - Urteile vom 17.12.2004 - 19 A 336/02, 19 A 183/04, 19 A 300/04

Das VG Berlin entschied in drei Urteilen über die Rechtmäßigkeit von Befreiungsgebühren für die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl) nach der Baugebührenordnung 2001. Das Gericht bestätigte damit einen Beschluss vom 13. Februar 2004 (VG 19 A 204/03) und stellt sich gegen eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin. Das OVG hatte die Gebührenregelung in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren als rechtmäßig angesehen (Beschluss vom 3. Juni 2004, OVG 2 S 18/04).

Das VG Berlin entschied, die Gebührenregelungen seien im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den hochschulrechtlichen Rückmeldegebühren nichtig. Danach dürfe nur der Zweck der Kostendeckung verfolgt werden. Der Zweck der Befreiungsgebühren, die die wirtschaftlichen Vorteile einer Befreiung vom Maß der Nutzung zumindest teilweise abschöpfen sollen, sei entgegen Art. 64 Abs. 1 Satz 2 der Verfassung von Berlin in der Ermächtigungsgrundlage des Gebühren- und Beiträgegesetzes nicht hinreichend bestimmt worden. Die Grundsätze des Bundesverfassungsgerichts über Normenwahrheit und -klarheit, wonach der Zweck der Gebührenregelung im Gesetz erkennbar von Steuern abzugrenzen ist, seien nicht eingehalten. Außerdem müsse sich nach dem Äquivalenzprinzip die Gebühr auch im Einzelfall noch ansatzweise auf die Verwaltungskosten zurückführen lassen. Dies sei nicht der Fall, weil die Gebühren in einem groben Missverhältnis zur Höhe des Verwaltungsaufwandes stünden.


Baurechtliche Verantwortlichkeit für Spielplatzsanierung.
OVG Nds. Urteil - vom 15. Dezember 2004 - 7 LB 247/02.

Das OVG hatte darüber zu entscheiden, ob eine Wohnungsbaugesellschaft zur Sanierung von Kinderspielplätzen herangezogen werden kann. Das Wohnviertel liegt auf dem Gelände einer ehemaligen, im Jahr 1965 geschlossenen Papierfabrik. Zwanzig Jahre nach dem Bau der Spielplätze wurde 1994 festgestellt, dass die Spielplätze durch Schwermetalle aus dem Betrieb der Fabrik kontaminiert waren. Eine Heranziehung der Rechtsnachfolgerin der Fabrik kam nach den speziellen Regellungen des Niedersächsischen Abfallgesetzes nicht in Frage, wie das OVG in einem Parallelverfahren bestätigt hat.

Das VG Lüneburg hatte die Sanierungsbescheide aufgehoben, weil die herangezogene Baugesellschaft ermessensfehlerhaft als allein verantwortlich angesehen worden sei. Die Baugesellschaft sei nur Mitverursacher. Auch die Stadt sei mitverantwortlich. Sie hätte auf dem Gelände keinen Bebauungsplan aufstellen dürfen, da die Bodenkontamination auch für sie erkennbar gewesen sei.

Das OVG entschied die Baugesellschaft sei zu Recht herangezogen worden, weil sie den belasteten Boden zur Baureifmachung der Grundstücke großräumig über das Gelände verteilt und damit die Gefahren maßgeblich verursacht habe. Ob die Baugesellschaft zum damaligen Zeitpunkt Kenntnis von der Kontamination gehabt habe, sei für die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit unerheblich. Die spätere planungsrechtliche Ausweisung des Geländes als Wohngebiet durch die Stadt stelle unter diesen Umständen keinen relevanten Verursachungsbeitrag mehr dar. Im übrigen sei zweifelhaft, ob rechtliche Entscheidungen wie der Erlass eines Bebauungsplans oder die Erteilung von Baugenehmigungen die von einer Altlast ausgehende tatsächliche Gefahrenlage überhaupt verändern oder erhöhen können. In der zivilrechtlichen Rechtsprechung sei zwar anerkannt, dass die Ausweisung von kontaminierten Flächen als Wohngebiet unter bestimmten Voraussetzungen eine zum Schadensersatz führende Amtspflichtverletzung darstellen kann. Dies bedeute jedoch nicht zweifelsfrei, dass in solchen Fällen auch eine Gefahrenbeseitigungspflicht der den Plan erlassenden Körperschaft im polizei- und ordnungsrechtlichen Sinn bestehe.


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Neue Bauordnung für Berlin seit 1. Februar 2006.
CS 03.02.2006.

Berliner Bezirksamt erteilt Nutzungsgenehmigung für Luftschutzanlage.
CS 17.06.2005.

Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan „Potsdam-Center" erfolglos.
OVG Frankfurt/O - Urteil vom 25.05.2005 - 3 D 7/03.NE.

Nachbarklage gegen Baugenehmigung für Berliner Olympiastadion abgewiesen.
VG Berlin - Urteil vom 6.04.2005 - VG 19 A 299.02.

Rücksichtnahmegebot und Bestandsschutz bei Schäfereibetrieb.
VG Frakfurt/O - Urteil vom 11.01.2005 - 7 K 1277/00 u. a.

Berliner Befreiungsgebühren unzulässig.
VG Berlin - Urteile vom 17.12.2004 - 19 A 336/02, 19 A 183/04, 19 A 300/04.